Zagreb je 22. ožujka pogodio potres magnitude 5,5 po Richterovoj ljestvici s epicentrom udaljenim samo sedam kilometara od središta grada. Pritom je oštećen dio stambenog fonda Grada Zagreba. Samo desetak dana prije potresa, 11. ožujka, Svjetska zdravstvena organizacija proglasila je pandemiju uzrokovanu koronavirusom. Pandemija i potres istovremeno su utjecali na cijene i broj prodanih nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020. godine. Procjena njihova učinka na mehanizme ponude, potražnje i, u konačnici, na formiranje cijena nekretnina u Zagrebu temelji se na nizu specifičnih pokazatelja tržišta nekretnina koje su autori u tu svrhu konstruirali koristeći se mikropodacima Porezne uprave o transakcijama nekretnina.
Broj nekretnina prodanih u Zagrebu u prvoj polovini 2020. niži je u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Taj pad iznosi otprilike 22% i zasad se ne čini dramatičnim ako se u obzir uzmu uobičajena kretanja broja transakcija u prethodnim godinama. Unutargodišnja dinamika broja prodanih nekretnina promijenila se, naime, 2017. godine uvođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita. Velik broj transakcija sada je koncentriran unutar kratkoga vremenskog intervala u kojem su otvorene prijave za subvenciju. Tako je i po isteku programa subvencioniranja u listopadu 2019. broj transakcija u Zagrebu krajem godine uobičajeno bio u padu. No, za razliku od prethodne dvije godine, pad broja transakcija ovog puta traje dulje, sve do svibnja 2020. godine. Tada se, usporedno s popuštanjem epidemioloških mjera i novim krugom stambenog subvencioniranja, broj transakcija ponovo približava prosjeku zabilježenom u prethodne dvije godine.
Manji broj kupnji nekretnina u središtu grada ne treba dominantno pripisivati potresu
Broj prodanih nekretnina u središtu Grada Zagreba i posebno u Donjem gradu, gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, u posljednjim se mjesecima prepolovio (Slika 1.).[1] Smanjenu sklonost kupnji nekretnine u središtu grada ne treba pretežno pripisivati potresu. Konstruirani tjedni pokazatelji ilustriraju kako broj i udio transakcija koje se odnose na zonu oštećenu potresom (zona0 na Slici 5.) počinju opadati nekoliko tjedana prije potresa. Taj pad aktivnosti na tržištu nekretnina koincidira s početkom pandemije, kada je postupak kupoprodaje nekretnina zbog uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan. Smanjena aktivnost na tom području u skladu je s povećanom atraktivnošću života izvan središta grada i novim trendovima u načinu života koje je potaknula pandemija, kao što su držanje fizičkog razmaka ili rad od kuće.
Slika 1. Broj i udio transakcija na tjednoj razini u zoni najvećeg oštećenja od potresa
| a) | b) |
 |
 |
Napomena: vertikalna linija označava 22.3.2020.
Pandemija je uzrokovala i pad turizma u Zagrebu te snažniju prenamjenu nekretnina iz dnevnog u dugoročni najam
Stoga istovremeno opada potražnja za nekretninama u središtu grada koje bi imale turističku namjenu, dok, s druge strane, raste ponuda stanova za dugoročni najam ili kupovinu u tom dijelu grada. Sve navedeno reflektira se i na cijene najma u središnjem dijelu grada. To je jasno pokazano na Slici 2. koja uspoređuje indekse cijena (2. b) i broja oglašenih nekretnina (2. a) na portalu Njuškalo za Donji grad te dva dijela grada koja smatramo njegovim supstitutima – Maksimir i Gornji grad / Medveščak i konačno za cijeli Zagreb bez Donjeg grada. Broj stanova oglašenih za najam tako raste za sve analizirane dijelove grada od početka 2020. godine, što je djelomično posljedica spomenute prenamjene nekretnina na području cijeloga grada. No, nakon potresa broj oglašenih stanova u Donjem gradu, koji obuhvaća i dijelove grada najviše nastradale potresom i brojne nekretnine u kratkoročnom najmu, raste puno brže od onoga u Maksimiru i Gornjem gradu te Medveščaku. Usporedba indeksa cijena najma pak pokazuje da su cijene najma u Donjem gradu pale u odnosu na ostale dijelove grada, posebice u odnosu na Maksimir i Gornji grad odnosno Medveščak, dva dijela grada koje smatramo supstitutima Donjem gradu.
Slika 2. Indeksi cijena i broja stanova oglašenih za najam u Zagrebu na portalu Njuškalo
| a) broj oglasa | b) indeks cijena |
 |
 |
Napomena 1.: Indeksi su normirani u odnosu na prosječnu vrijednost na periodu prije pandemije i potresa ( "listopad 2019. – veljača 2020. =100")
Napomena 2.: Vrijednosti na kojima se temelji izračun indeksa od listopada 2020. godine preuzimaju se sa stranice Njuškala na tjednoj razini s pomoću tzv. webscraping metode.
Cijene stambenih nekretnina u središtu grada padaju, ali ne utječu bitno na ukupna kretanja
Sve navedeno utječe na cijene nekretnina u središtu grada, u kojem su tijekom svibnja i lipnja cijene nekretnina bile niže otprilike za 10% u odnosu na isto razdoblje prošle godine (Slika 3.). Treba pritom istaknuti da je ukupan broj transakcija na identificiranom području središta grada i Donjeg grada s gusto raspoređenim objektima oštećenima u potresu (zona0 na Slici 5.) vrlo malen i stoga nema bitan utjecaj na agregatno kretanje cijena na razini cijelog Zagreba, u kojem su, zaključno s podacima za lipanj, cijene u daljnjem porastu. Da bi se ispitali eventualni posredni učinci potresa i na ostale dijelove grada, u kojima oštećenja od potresa iz ožujka nisu tako gusto raspoređena, konstruirani su i indeksi cijena za nekretnine u dvije dodatne karakteristične zone grada. Prva zona, osim nekretnina u središnjem dijelu grada, uključuje i sve ostale nekretnine čija je udaljenost od ovog dijela grada manja od 500 metara (zona500 na Slici 5.). Na sličan način definira se i druga zona, koja obuhvaća nekretnine čija je udaljenost unutar 1000 metara (zona1000 na Slici 5.). Indeksi pokazuju kako pad cijena slabi s udaljavanjem od zone s najgušćim oštećenjima od potresa pa tako primjerice za nekretnine koje su do 1000 metara udaljene od zone pogođene potresom cijene nekretnina više ne padaju, već rastu.
Slika 3. Indeksi cijena nekretnina u Zagrebu (godišnje stope rasta)
| a) | b) |
 |
 |
Je li potres uzrokovao snažniju potražnju za novijim nekretninama, građenima nakon 1964.
Naša analiza također potvrđuje da promjena sklonosti kupaca prema životu izvan središta grada nakon potresa nije, kako se ponekad tvrdi, dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama koje su građene, primjerice, nakon 1964. godine, kada su doneseni prvi propisi o protupotresnoj gradnji (Slika 4.). Naime, iz usporedbe dvaju indeksa cijena starijih nekretnina, građenih prije 1964.: onih na području oštećenom potresom te onih na starijim nekretninama iz preostalog dijela grada, vidi se kako su cijene starijih nekretnina unutar zone oštećene potresom u recentnom razdoblju padale znatno snažnije u odnosu na preostale starije nekretnine čije cijene i dalje rastu po sličnim stopama kao cijene svih nekretnina u gradu Zagrebu neovisno o starosti. Takav je nalaz u skladu s argumentacijom da je centar kao lokacija u recentnom razdoblju postao manje atraktivan kupcima nekretnina i da takva promjena sklonosti kupaca nije dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama već željom za životom izvan središta grada.
Slika 4. Cijene nekretnina sagrađenih prije 1964. godine unutar i izvan zone najvećeg oštećenja od potresa i razlike među njima
| a) godišnje stope rasta | b) razlike |
 |
 |
Konačno, bitno je naglasiti da pandemija i potres imaju, načelno, slične osnovne učinke na ponudu, potražnju i cijene nekretnina. Oba događaja počinju djelovati na tržište nekretnina gotovo istovremeno i povezana su s povećanom nesklonošću kupovini nekretnine u središtu grada. Sve to čini otežavajuću okolnost ako se želi izolirati i zasebno kvantificirati učinak pandemije od učinka potresa. Glavninu navedenih nalaza najsigurnije je stoga tumačiti kao agregatni učinak obiju negativnih pojava na tržište nekretnina u Zagrebu.
Slika 5. Karakteristične zone Zagreba: zona0 ima najgušći raspored oštećenih objekata, zona500 i zona1000 obuhvaćaju dodatnih 500 i 1000 metara od zone0
-
Na Slici 5. crveno obojeni poligon obuhvaća dio središta Grada Zagreba u kojem su prema satelitskim snimkama oštećene građevine najgušće distribuirane (https://emergency.copernicus.eu/mapping/list-of-components/EMSN074). Usporede li se ti podaci s distribucijom prijava šteta od potresa na stranicama Grada Zagreba, vidljivo je da se najveća koncentracija prijava šteta zaista nalazi u dijelu grada omeđenom ovim poligonom (https://www.zagreb.hr/potres/159200). ↑