Davor Kunovac i Ivan žilić

Nastavljena je serija online prezentacija istraživačkih projekata te je na 34. Ekonomskoj radionici HNB-a održanoj 30. rujna predstavljen rad "Dome, slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj", autora Davora Kunovca iz Hrvatske narodne banke i Ivana Žilića s Ekonomskog instituta, Zagreb. Spomenuto istraživanje nastalo je kao rezultat istraživačkog boravka Ivana Žilića u Direkciji za modeliranje HNB-a.

U izloženom radu analizira se utjecaj subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj. Subvencioniranje stambenih kredita popularna je mjera pomoći stambenog zbrinjavanja, provodi se od 2017. godine, a u tijeku je i javni poziv kućanstvima za prijavu u novi krug subvencioniranja. Ipak, o učincima same mjere na tržište nekretnina, individualne odluke o stanovanju kao i o implikacijama za makroprudencijalnu politiku, ne zna se mnogo. Stoga se ovim radom pokušava napraviti prvi korak prema analizi učinaka mjere, što može biti od višestruke koristi nositeljima javne politike.

Ivan Žilić ukratko je iznio metodologiju i rezultate istraživanja. Korištenjem podataka o svim stambenim transakcijama od 2015. do kraja 2019. godine autori pronalaze da je uvođenje subvencije poremetilo uobičajenu mjesečnu dinamiku stambenih transakcija koje su postale vrlo koncentrirane u mjesecu u kojemu su se predavali zahtjevi za subvencioniranje. Primjenjujući metodu studije događaja (engl. event study) autori zaključuju da su se cijene stanova povećale u razdoblju oko uvođenja subvencije. Primjenom ugrađenih pravila subvencioniranja stambenih kredita koja se odnose na limite iznosa subvencioniranja, dolaze do rezultata kako se za manje i starije stanove bilježi veći porast cijena koji koincidira s uvođenjem subvencije.

Kako bi potvrdili osnovne rezultate, autori detaljnije analiziraju važne determinante tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, autori pokazuju kako u Hrvatskoj cijene nekretnina počinju rasti znatno više nego u Europi točno pri uvođenju subvencije. „Valja naglasiti kako subvencije nisu zaslužne za cijeli opazivi porast cijena nekretnina u Hrvatskoj, već se radi o dodatnom faktoru koji je pridonio trendu rasta cijena“, zaključio je Davor Kunovac.

Autori proučavaju vezu između cijena nekretnina, subvencija i turizma. Sve opazive varijable koje se odnose na turizam ne bilježe značajnu promjenu koja bi pomogla objasniti porast cijena nekretnina. Autori pokazuju novu deskriptivnu statistiku o kretanju udjela stranih kupaca nekretnina u Hrvatskoj te pokazuju udio zagrebačkog tržišta nekretnina koji se odnosi na kupce koji imaju prebivalište u gradovima i općinama na obali. Ipak, uloga turizma na nekretninskom tržištu ne umanjuje se – autori turizam promatraju kao čimbenik koji smanjuje ponudu stambenih objekata te se iz interakcije dodatne potražnje za nekretninama zbog subvencija i neelastične ponude zbog turizma cijene nekretnina povećavaju.

Na kraju izlaganja rezultata autori su predstavili analizu koja se koristi geografskim diskontinuitetima u iznosu subvencija koji su nastali pri izmjenama pravila subvencioniranja 2018. godine. Rezultati upućuju na to da relativno više subvencije u jedinicama lokalne samouprave koje su manje razvijene nisu dovele do dodatnog povećanja cijena nekretnina u odnosu na jedinice lokalne samouprave koje su više razvijene.

Na kraju prezentacije povela se rasprava o različitim aspektima subvencioniranja i potencijalnim unaprjeđenjima mjere. „U svakom slučaju radi se o istraživanju koje je korak prema politikama temeljenim na dokazima“, zaključak je moderatora Ekonomskih radionica HNB-a Maroja Langa.